房贷调整解析：存量月供下调空间及未来趋势展望

在存量房贷利率下调后，月供也会随之减少。对于采用等额本息或等额本金还款方式的贷款，在存量房贷利率调整后，剩余时间的月还款额将按照调整月的剩余贷款本金和剩余还款年限（月）计算，并应用最新的利率进行月度还款额度的确定。

关于存量房贷利率下调的具体规则，央行和国家金融监督管理总局在8月31日晚8点左右发布了相关通知。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。对于原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策的存量房贷，银行将主动在2023年9月25日进行批量调整。

对于购房者而言，2022年房贷利率的三次下调以及LPR的相应调整，意味着自2023年元旦起，房贷月供将明显减少。以欧阳先生为例，他在北京按揭贷款购买了首套房，在重新定价后，每月可节省近两百元的月供。对于房贷金额较高的购房者来说，一年可以节省数千元的利息支出。

至于房贷利率的重新定价，是依据贷款市场报价利率（LPR）来确定的。在过去的一年中，政策利好的释放导致越来越多的城市首套房贷利率进入“3时代”。尽管最后一次LPR调整并未降低，但全年累计的降低基点仍然为购房者带来了实实在在的福利。对于存量贷款用户，他们的房贷利率选择固定利率或浮动利率，并且根据重定价日的不同，每年有一次利率调整的机会。

未来，随着经济形势的变化，5年期以上的LPR仍存在下行的可能性。这意味着，对于购房者而言，未来仍有可能享受到更低的房贷利率。这一系列调整旨在减轻购房者的还款压力，促进房地产市场平稳健康发展。近期，央行公布了最新的居民房贷数据。数据显示，今年10月新发放的居民房贷加权平均利率为4.3%，已经低于历史最低水平。中国货币政策委员会在最近的例会中指出，将采取一系列措施保障房地产市场的平稳发展，包括满足合理融资需求、推动行业重组并购等。专家预测，未来一年，五年期以上LPR仍有下调的可能。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，政策工具箱在放宽购房条件、降低首付比例和下调居民房贷利率方面仍有较大空间。他预测，最快可能在今年一月实现居民房贷利率的进一步下调。同样，中国民生银行首席经济学家温彬认为，银行可能会选择在明年一季度调整利率。至于房贷利率的调整方式，一般根据贷款实际年限进行。

近期，首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。若10月8日之后的LPR保持当前水平，最优质的新发放房贷客户的购房成本将有所增加。

根据融360大数据研究院的数据，目前执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经变得非常稀少。在7月份，仅有上海的首套利率低于4.85%，而35城市的平均首套利率为5.44%，明显高于4.85%。对于二套房，也只有杭州和天津两个城市的利率低于5.45%，平均利率同样高于此数值。

李万赋指出，央行根据LPR新基准调整房贷利率，其意图是坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并保持个人住房贷款利率水平的基本稳定。从短期来看，这一调整仅对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房者而言，影响并不大。

对于房贷利率下调是否会导致月供减少的问题，如果借款人的房贷符合以下三点要求，那么利率下调后月供也会相应减少：一是通过商业贷款购房；二是房贷执行LPR利率；三是在重定价日前利率有所下调。借款人还可以通过商转公或提前部分还款的方式来降低月供。

至于房贷利率的下调，其与多种因素相关。首先是市场上对房贷的需求有所降低，导致银行需要调整贷款利率以吸引更多的贷款业务。央行发布的Lpr利率有所降低，银行根据这个利率来调整自己的基准贷款利率。目前购房市场不景气，买房的人越来越少，这也是导致房贷利率下调的原因之一。

虽然房贷利率有所下调，但并不是所有贷款申请者都会受益。例如，对于使用公积金贷款的人来说，他们并不受商业贷款利率调整的影响。

公积金贷款利率并不随商业贷款利率变动而变动。商业贷款利率的下调并不会影响公积金贷款的利率。公积金贷款的利率是独立的，依据公积金贷款基准利率而定。只有当公积金基准利率调整时，公积金贷款利率才会相应调整。已经成功申请公积金贷款的个人，其贷款利率也不会因利率调整而受影响。

对于商业贷款，如果房贷利率下调，只有执行LPR浮动利率的房贷利率才有可能调整。而公积金贷款利率由于其特殊性，通常不会随市场变动而变动。在选择贷款时，由于公积金贷款利率通常低于商业贷款利率，因此即使不调整，公积金贷款仍然更具优势。建议借款人优先选择公积金贷款，不足部分可考虑组合贷款。

值得注意的是，房价下跌与房贷利率并没有直接关系。房价是由开发商设定的，而房贷利率则由银行决定。虽然房价下跌可能会影响贷款额度，但这与房贷利率的调整是独立的。也存在房价下跌后房贷利率也下降的情况，但这更多是市场巧合。

关于2022年的房贷利率调整，具体情况因时间和地区而异。在2022年10月，首套个人住房公积金贷款利率进行了下调。而对于商业贷款，首套房贷利率下限降至4.1%。具体的利率调整情况可能因地区和具体政策而有所不同。

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理解贷款利率和房价之间的复杂关系对于做出明智的贷款选择至关重要。