存量房贷利率解析：已贷款者的利率计算指南

存量房贷利率是指已发放的房屋按揭贷款的利率。银行在发放这类贷款时，会考虑借款人的信用等级、贷款周期、还款能力，以及房屋评估价值等因素来定制个人贷款利率。为了吸引更多信誉良好的客户，一些银行还会根据市场竞争情况调整利率。

对于借款人来说，比较不同银行的存量房贷利率可以寻找到最优惠的贷款方案。借款人还可以根据自己的还款能力和偿还周期选择最适合的贷款方式和利率类型。长期来看，低利率贷款能减轻借款人的财务压力。

LPR即贷款基础利率，是一个市场化的贷款利率。它充分反映了信贷市场的供求情况，每月20日公布，根据18家银行的报价产生。使用LPR进行贷款定价，有助于形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

在房贷利率转换中，“LPR+浮动利率”是一种常见的转换方案。对于存量浮动利率贷款客户来说，需要将原合同约定的贷款利率转换为以LPR为定价基准加点形成，或者直接转为固定利率。若选择“LPR+浮动利率”方案，转换后的利率水平将基于原合同最近的利率执行水平，并在重定价日按照最新LPR加上加点值调整出新利率。

“存量浮动利率贷款”指的是2020年1月1日前已发放或已签订合同的贷款，其贷款利率参考基准利率，属于浮动利率定价的贷款。这类贷款有重定价周期和重定价日，重定价周期一般为1年。

贸易融资、融资租赁、各项垫款等都属于信贷资产范围，而LPR报价针对的就是这些信贷资产的定价。对信贷资产范围的界定非常重要，决定了哪些资产需要满足监管要求。

浮动利率贷款意味着贷款利率不是固定的，而是会根据市场情况变化。例如，办理按揭贷款时，如果听到利率是市场利率加40bp，那就意味着贷款利率是基于市场基准利率再加上40个基点的浮动利率。

对于存量浮动利率贷款，根据此前的公告，需要将定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR）。这样更能反映市场动态，确保借款人享受更公平、透明的贷款利率。自2020年3月1日至8月31日，借款人与银行可协商决定房贷利率是转为LPR（浮动利率）还是固定利率。

大部分房贷借款人都将受到此次转换的影响，但公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分，以及固定利率贷款等三种情况除外。转换后的利率水平在转换时点是保持不变的，也就是说，2020年的个人房贷利率维持稳定。自2021年1月1日起，选择浮动利率的借款人，其房贷利率将随5年期LPR的变化而变化；而选择固定利率的借款人，其剩余期限的房贷利率则保持不变。

对于如何选择转换方式，这主要取决于借款人对未来市场利率走势的判断。若认为未来LPR可能下降，选择参考LPR定价更好；若认为LPR可能上升，则选择固定利率更有优势。存量房贷借款人需根据自身情况，综合选择适合自己的利率转换方式。

从短期看，我国利率处于下行趋势，将存量浮动利率房贷转为以LPR作为定价基准对借款人是有利的。即便出现利率大幅上升的情况，购房者也可以通过提前还款来规避风险。

多家银行已发布公告，自8月25日起，对符合条件的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为LPR定价。但银行也明确了消费者仍拥有选择权，若对转换结果有异议，可在规定时间内通过网上银行、手机银行等方式进行转回或与银行协商处理。需要注意的是，一些银行仅提供一次更改机会。

银行采用批量转换主要是考虑到房贷借款人的数量众多且分散，此举能提高办理效率、节约资源。存量浮动利率贷款定价基准的转换对利率市场化和引导利率下行都有积极影响。目前，LPR报价水平已逐步下行，显示出其好处。

关于读者提到的“房贷改lpr后悔了可以改回来吗”的问题，已更改的利率不可再更改回原房贷利率。而对于工商银行自动转换LPR后是否能改回固定利率的问题，可以通过与银行协商的方式解决，在规定时间内进行转回或协商处理。自动转换LPR的定价是基于原合同约定的利率，并结合当前LPR进行加点形成。

需要注意的是，以下贷款类型不包含在工商银行的自动转换LPR范围内：剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款、固定利率贷款、公积金个人贷款、经协商不转换的个人住房公转商贴息贷款、已参考LPR定价的个人住房贷款以及当前逾期贷款。关于LPR利率转换的说明

对于银行推出的LPR利率，一旦更改后无法再次更改，定价基准只能转换一次。存量浮动利率贷款定价基准的转换原则上应在2020年8月31日前完成。除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可选择转换为固定利率。

关于房贷转换成LPR能否转回固定利率，如果用户是自己主动选择转换为LPR的，那么不能转回；如果是银行自动转换的，用户可以选择自主途径或与银行协商转回为固定利率。但必须在2020年12月31日前完成，错过这个时间则无法再转换。

关于存量房和商品房的区别，主要在于产权性质、交易方式、价格和适用人群等方面。存量房是已建成的二手房，产权已形成，可直接交易；商品房是开发商提供的新建住宅，产权未形成，需签订预售合同后再交易。存量房和商品房在价格、交易方式和适用人群上也存在差异。

至于哪些存量房贷类型可以申请降低利率，主要是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷，以及借款人当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

以上内容仅供参考，如需获取更多详细信息，建议咨询银行或所在地区的金融监管部门。